"PCI tiene un aspecto claramente diferenciador: su creación bajo los principios de la sostenibilidad y el respeto medioambiental"

Plataforma Central Iberum es un área logística e industrial de más de 3,5 millones de metros cuadrados ubicada en la ciudad toledana de Illescas. Gracias a su planteamineto y construcción, este espacio industrial contribuye a la reducción de la huella de carbono, siendo el más sostenible y respetuoso con el medio ambiente de España. Todas estas características lo han llevado, también, a convertirse en el primer ecopolígono de Europa. Con una primera fase prácticamente al 100% de ocupación, PCI se encuentra ya con la segunda fase concluida. Para conocer más de cerca este proyecto, hemos hablado con Miguel Ángel González, director adjunto de Plataforma Central Iberum.

Plataforma Central Iberum es un área logística e industrial con más de 3,5 millones de m² de superficie, con un diseño de grandes manzanas, pero con un aspecto claramente diferenciador: su creación bajo los principios de la sostenibilidad y el respeto medioambiental. Su principal fortaleza es su excelente ubicación en la céntrica localidad toledana de Illescas, lo que permite poder realizar conexiones con las principales carreteras y autovías de la red viaria del territorio peninsular, lo que supone una excelente cobertura del eje este-oeste y centro-sur.

Desde su planteamiento inicial, Plataforma Central Iberum, PCI, está concebida urbanísticamente dentro del concepto de ecopolígono. Ese concepto 'eco' ha sido, desde el inicio, un aspecto muy importante. Así, no solo se han construido amplios viales y rotondas que permitan la circulación de grandes vehículos, como los megacamiones; sino que se ha integrado tanto la actividad agrícola originaria de esos terrenos en la propia actividad de PCI, como olivos o vid, fomentando también la creación de ecosistemas y una mejora de la biodiversidad, a través de la incorporación de plantas autóctonas.

Del mismo modo, hemos apostado por el aprovechamiento del agua de lluvia, recogida en balsas, que permiten crear estos ecosistemas y mejorar el funcionamiento del ciclo del agua. Además, se han instalado luces Led que permite un ahorro del 80% en el consumo de electricidad y se ha incorporado una flota de vehículos eléctricos para el mantenimiento del parque.

De esta forma, Plataforma Central Iberum se ha convertido en el primer y único ecopolígono a nivel nacional y uno de los pocos en Europa, lo que ha sido reconocido por la Unión Europea al ser beneficiario en 2011 del programa LIFE+, habiendo sido premiado en 2019 por el Congreso Nacional de Medio Ambiente, CONAMA 19, por sus acciones de sostenibilidad, e incluso siendo propuesto como miembro del Consejo Asesor del LIFE+ BooGi BOP en el que participan diversos países europeos, lo cual, sin duda, aporta importantes beneficios al entorno y a las empresas implantadas.

La urbanización de Plataforma Central Iberum se planificó en siete fases. A día de hoy ya se han finalizado seis, y está previsto que la séptima, recientemente iniciada, lo esté a lo largo del año que viene.

La central peninsular de recambios de Toyota fue la primera empresa que se implantó en PCI. Posteriormente fue la Panificadora Milagros Díaz la que apostó por nosotros. Y más tarde, grandes empresas como Michelin, FM Logistic, Airbus, XPO, Seur o Amazon, vieron en Plataforma Central Iberum la respuesta idónea a sus necesidades de grandes parcelas de suelo, de más de 100.000 m². Asimismo, distintos inversores y fondos como Mountpark y P3 Logistic Parks, Goodman o Gazeley, ya han adquirido parcelas para el desarrollo de nuevos proyectos.

Este año ha sido especialmente relevante el crecimiento de PCI a través del nuevo proyecto de PCI Multimodal, así, se ha presentado oficialmente el acuerdo de adquisición de 50 hectáreas por parte del gestor de fondos, Aquila Capital y Triangle Real Estate Management.

PCI Multimodal pone de manifiesto el enorme potencial del ecopolígono, yendo un paso más allá de los elementos diferenciadores inicialmente marcados. Con este nuevo proyecto, PCI será capaz de dotar al mercado de las infraestructuras necesarias, más adecuadas a las tendencias actuales que demanda el mercado inmologístico, ya que existe suelo reservado para la implantación de una terminal ferroviaria

La verdad es que no nos hemos fijado demasiado en lo que ya se encontraba en el mercado. Más bien hemos diseñado lo que entendíamos que debía hacerse en una relación abierta y colaborativa, donde la Responsabilidad Social Corporativa se plasma en una actuación. Así, no queríamos ser un 'polígono industrial', sino más bien un área de desarrollo económica y social. Desde el principio, tuvimos claro que debíamos de dotar a PCI de áreas de interés para el entorno municipal. Y en esta línea, hemos apostado por la creación de un parque periurbano, en el cual integrar tanto a los agricultores originarios como a los nuevos ecosistemas que se han favorecido a través del acuerdo de I+D con la Universidad de Castilla-La Mancha para la mejora de la biodiversidad, como a múltiples espacios deportivos.

Existen, por tanto, diversos espacios que pueden ser disfrutados tanto por los trabajadores del polígono, como por el municipio de Illescas: un circuito de running y de bici con espacios específicos, un skate park, zonas favorecedoras de especies de flora y fauna, en especial de aves y anfibios, zonas recreativas para niños, etc. En definitiva, no nos identificamos con esa visión dura, fría y poco integrada de otros espacios.

Es evidente que nuestra labor de comunicación y trabajo conjunto con el Ayuntamiento, asociaciones y demás entidades ha sido y es muy fluida, a la vez que hemos explicado nuestra oferta integradora dentro el municipio como valor en la zona Centro peninsular.

Podríamos hablar de tres factores principales: las grandes parcelas de más de 480.000 m², la céntrica localización peninsular y, sobre todo, su diseño arquitectónico bajo los principios de la sostenibilidad.

Estos tres elementos han sido los responsables de crear un nuevo concepto de polígono industrial, de parque logístico, al que ahora hay que sumarle la futura Terminal Intermodal de Illescas, con acceso directo desde Plataforma Central Iberum, y que será otro de los grandes atributos de la zona, aportando más posibilidades al desarrollo del transporte de mercancías del futuro próximo.

Con todo esto, PCI se aleja de las zonas industriales y logísticas tradicionales, como por ejemplo el Corredor del Henares, donde hay una alta concentración de naves logísticas, pero no de espacio concebidos como parques logísticos que ofrezcan las ventajas que sí incorpora Plataforma Central Iberum.

Más que a la demanda de naves logísticas, hemos respondido a las necesidades de los actores del sector logístico e industrial. La tendencia a unificar actividades y concentrar recursos, dentro de una necesaria buena ubicación, estaba colapsada por la densidad de empresas y la escasez de oferta. Así, parcelas grandes y flexibles, tanto en superficie como en forma, con infraestructuras específicas, tanto de accesos, como de suministros eléctricos, abastecimiento, etc., con buenas comunicaciones y proyección de futuro, han sido concebidas desde el principio en nuestro desarrollo.

Pero no debemos olvidar la implicación de las compañías y las personas que lo dirigen con el compromiso medioambiental la sostenibilidad, donde nuestro proyecto ha conseguido hacer una propuesta de valor inexistente hasta el momento. Nuestra razón de ser y nuestro modo de actuar nos ha permitido crear unos vínculos y sinergias con las empresas que reviertan en ambos en un valor añadido.

Teniendo clara nuestra oferta y su diferenciación, nuestra labor se ha centrado en hacer posible este proyecto. Así, hemos trabajado con los propietarios de los terrenos, el Ayuntamiento, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y el resto de intervinientes para hacer una realidad del proyecto.

Un trabajo largo y no exento de dificultades que termina en la urbanización, ordenación y comercialización de los terrenos de PCI. Hemos ido paso a paso, comenzando por la fase 0, en la que se instaló Toyota hace ya 7 años, y avanzando según la demanda ha ido mostrando interés.

En lo que va de año 2019, las cifras de inversión en el mercado inmobiliario logístico están mostrando resultados positivos, que anticipan también mejores resultados con respecto al pasado año. En este sentido, es importante señalar el auge del e-commerce, donde hay que destacar a gigantes como Amazon, que necesitan de grandes espacios donde llevar a cabo su actividad, marcada por tiempos prácticamente inmediatos y con una alta exigencia.

Si hablamos por zonas, Madrid y la zona centro cuentan con más de 10 millones de m², concentrados principalmente en el Corredor del Henares y la zona sur de la Capital.

Como es lógico, Barcelona es otro de los focos donde debemos prestar atención, con más de 5 millones de m² construidos, entre la zona del aeropuerto y el propio puerto marítimo la ciudad. Valencia, Zaragoza, el País Vasco y Andalucía, también son zonas donde la actividad logística es especialmente importante.

En definitiva, y a la vista de todos estos datos, podemos concluir diciendo que el mercado inmobiliario logístico actual en España goza de ‘buena salud’ y las previsiones son de crecimiento en la inversión.

Perfil de Miguel Ángel González, director adjunto de Plataforma Central Iberum

Miguel Ángel González es licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Carlos III de Madrid y master en Urbanismo de Ordenación Territorial y Política Territorial también por la Universidad Carlos III de Madrid.

Desde el año 2002, ha desarrollado funciones comerciales en Urban Castilla la Mancha. Actualmente asume funciones de gerencia de la misma como director adjunto.

Como decía anteriormente, el comercio electrónico está marcando un antes y un después en todo el sector logístico. Esto es, desde el propio operador encargado de las acciones de logística y transporte, hasta la ubicación de las naves industriales donde se llevará a cabo esta actividad, así como las necesidades específicas de este tipo de comercio, han supuesto una revolución en el sector.

Esta ‘revolución’ es, además, una constante evolución, que va marcando a pasos agigantados el camino a seguir y las tendencias que se harán una realidad en el futuro más inmediato.

Otro de los posibles escenarios será la necesidad de una oferta de espacios acorde a los nuevos tiempos. Si bien es cierto que zonas como el Corredor de Henares apenas cuentan con grandes espacios, se hace imprescindible poner a disposición de las compañías, espacios que se adecúen a sus necesidades.

En el caso de Plataforma Central Iberum, contamos con grandes parcelas, que permiten a las futuras empresas que se implanten disponer de un espacio a su medida.