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"El e-commerce el que está definiendo el nuevo mapa logístico y es, sin duda, el factor determinante de los nuevos modelos de transporte y logística para los próximos años"

Entrevista a Claudio Losa, director general de Estrada & Partners

Carmina Lafuente y Laia Quintana14/01/2020

Estrada & Partners es una consultora inmobiliaria, especializada en naves industriales, creada con el objetivo de ofrecer un servicio único y personalizado a sus clientes. Basa su filosofía en un profundo conocimiento del mercado, en la creatividad en el diseño de operaciones y la velocidad para alcanzar sus objetivos. Para conocer más de cerca a Estrada & Partners, y la situación actual del mercado inmobiliario logístico, hablamos con Claudio Losa, director general de la compañía.

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Claudio Losa, director general de Estrada & Partners.

En estos más de 20 años de Estrada & Partners como consultora inmobiliaria logística e industrial, ¿cuáles cree que han sido los cambios más importantes en la demanda de naves logísticas?

Podemos establecer dos grandes épocas de cambios en la demanda, desde el 2002 aproximadamente y a partir de 2014. En el primer periodo, se consolida un planteamiento más estándar en la promoción logística, coincidiendo con la segunda crisis del golfo, entonces se reactivó la necesidad de nuevos espacios de distinta tipología y se estableció una especialización en plataformas de transporte y logística. La entrada de nuevos actores, operadores internacionales, promotores y fondos de inversión, dinamizó las grandes operaciones. La normativa sobre riesgo de incendios aplicable por entonces vino a reconfigurar espacios, sectores, alturas etc. Toda una revolución. Este ha sido el cambio más significativo. Evidentemente, otras circunstancias notables como la flexibilidad en financiación y el incremento del consumo que creció como no lo había hecho nunca en este país, intensificaron todo este proceso. Todo hasta el 2008 o principio de la crisis que destacó por un vacío operativo inusitado, seis años de inactividad inmobiliaria en nuestro sector salvo por algún proyecto llave en mano y un sinfín de renegociaciones en naves ya construidas, todo contra precios de renta que llegaron a estar un 50% más bajos en algunas plazas.

Y a partir del año 2014, la demanda se reactiva y requiere nuevos espacios siendo de nuevo el consumo el que fortalece el sector. El volumen de demanda crece, esta misma demanda busca espacios de mayor volumen, almacenes dedicados para usuarios finales y proyectos para el transporte que se especializan como nunca antes lo había hecho. Es desde entonces cuando la demanda de superficies para e-commerce rige el rumbo de las operaciones o mejor dicho del take up de contratación, incrementando el volumen de los proyectos y la superficie de los mismos. El perímetro en torno a la capital española se amplía significativamente a las provincias limítrofes y la calidad de los nuevos edificios o parques entregados mejora atendiendo a normas de funcionalidad operativa, eficiencia energética y medioambiental. Son unos años en los que no podemos olvidar la entrada de capital inversor que ha dinamizado este crecimiento ante la dificultad inicial de obtener financiación para la promoción de nuevos espacios hasta el 2017.

¿Existe un cambio de tendencia en el mercado? ¿Qué factores más importantes lo están propiciando?

Sí existe, y todo a instancias de las operaciones que realizan principalmente los grandes retailers, entre los que tenemos que incluir, como no, a Amazon que, hoy por hoy, bascula los datos en función de sus últimas contrataciones de gran volumen. En definitiva, es el e-commerce el que está definiendo el nuevo mapa logístico y es, sin duda, el factor determinante de los nuevos modelos de transporte y logística para los próximos años. Estos nuevos modelos son tan desconocidos como lo son las decisiones que puedan adoptar los distintos gobiernos en todo el mundo frente a este modelo, que ya está aquí y que nos indica que nada volverá a ser como hace 20 años, ni para bien, ni para mal.

¿Cuáles son sus principales características si la demanda se trata de operadores logísticos, retailers, empresas del e-commerce? ¿Hay similitudes?

Podemos decir que todas las demandas mencionadas tienen en común una necesidad: la capacidad de mover mercancía lo más rápido posible y con el menor coste. Esto es lo que define la logística actual, porque ya no se trata del valor añadido del producto, que se está perdiendo en países como el nuestro, sino de la eficiencia en el manejo de este producto al menor coste posible, a tenor de los estrechos márgenes que se barajan hoy día en los distintos tender que salen al mercado, algo que este año y previsiblemente con la evolución continua del comercio electrónico se va a acentuar. A más rapidez, más flujo de producto y resultados más competitivos. A más volumen, mayores oportunidades de obtener beneficio vía coste, no hablamos de la garantía de obtener beneficio, sino de la oportunidad de llegar a tenerlo, que es lo que nos toca con el nuevo mapa geoeconómico.

El medioambiente, ¿tiene un peso específico en la demanda?

Tiene en lo que a eficiencia energética se refiere, en lo demás parece haberse implantado una homogeneidad en los nuevos proyectos, necesaria por otra parte, en el aspecto de sostenibilidad. Importante destacar que en los próximos 20 años veremos grandes cambios en activos con cierta antigüedad, aquellos con más de 25 años sufrirán una importante regeneración, por no decir algo más mediático.

Cuando se busca una nave logística, ¿cómo puede ayudar una empresa experta como E&P? ¿Qué parámetros se deben considerar?

En Estrada&Partners asesoramos a nuestros clientes en todo el proceso, conocemos perfectamente el estado de oferta/demanda inmobiliaria, el timing de los contratos vigor y la tipología de los activos inmobiliarios. Además, cubrimos todo el territorio nacional y Portugal desde nuestras oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia, y contamos con profesionales senior con más de 25 años de experiencia en suelo, desarrollos logísticos, activos industriales e inversión inmobiliaria para pequeños y grandes inversores. Nuestro objetivo es conseguir los mejores ratings de consecución de éxito para nuestros clientes.

Para ello, el primer aspecto es conocer perfectamente: Superficie, ubicación, coste operativo, rentabilidad, calidad, normativa y tiempo. Este último aspecto, el tiempo, es algo muy importante en el momento actual donde la demanda, ya sea cliente final, operador logístico, inquilino, propietario o futuro inversor, se juegan su negocio.

¿Cuáles cree que son los principales retos a los que se enfrenta el sector del inmobiliario logístico en los próximos años?

Por un lado, el ajuste de la demanda, la moderación del precio del suelo, la coyuntura geopolítica son las principales incertidumbres; y por otro, la progresión de los procesos de venta digitales y cómo afectará a toda la cadena de producción, transporte y logística, ciertamente impredecible a largo plazo.

¿Cómo definiría el actual mercado inmobiliario logístico en España? ¿Qué sectores y territorios tiran de la demanda?

Con una clara concentración de proyectos en los principales núcleos poblacionales, con un desarrollo moderado en las ubicaciones donde se producen los cruces de mercancías, que afecta principalmente al transporte y con un ajuste claro en los precios de construcción.

Hay que observar muy detenidamente el marco geopolítico global, que desde ya va a afectar a nuestro sector.

Madrid es un importante mercado, ¿cómo lo definiría?

Efectivamente, Madrid es quizás el mercado más importante, haciendo un poco de autocrítica, también es vulnerable precisamente por la escasez de operaciones de valor añadido en el sector industrial puro, de producción de bienes y equipos, siendo esta la asignatura pendiente desde hace ya más de 20 años.

Sigue siendo por otra parte el área donde la posibilidad de seguir siendo una plataforma global, a nivel local, nacional e internacional es un hecho. Todo pasa y todo deja huella en la zona centro de nuestro país, los mayores espacios de contratación, las mayores áreas de desarrollo futuro y donde mas ha crecido el sector ha sido aquí. Más de 1.500.000 m2 se ha desarrollado en apenas 5 años, un 15 % del parque actual existente, este dato dice mucho de lo que la economía logistica acarrea para la zona centro.

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