Las inversiones en activos logísticos en España han experimentado un crecimiento del 53% en los nueve primeros meses de 2018 respecto al mismo periodo del año anterior, según la consultora JLL que ha asesorado la mayor operación, la venta de la plataforma logística de Mango. Los inversores ven el potencial de este segmento inmobiliario con una consolidación de inversores especializados. Con todo ello, este incremento no impide que en el acumulado del año el inmobiliario no residencial desciense un 19%.
El volumen de inversión inmobiliaria en oficinas, retail y logística ha cerrado el 3T de 2018 con un total de 1.792 M€, un incremento del 40% respecto al trimestre anterior y un 54% por encima del mismo período del año anterior, según JLL. En el apartado de inmologística, el crecimiento ha sido del 53% respecto al mismo periodo de 2017, lo que lo convierte en el principal catalizador de fondos.
Unos buenos resultados que no impedirán, sin embargo, que en el acumulado de 2018 el mercado inmobiliario no residencial con algo más de 4.700 M€ descienda un 19% respecto a los nueve primeros meses de 2017.
Si bien, Borja Ortega, Director de Capital Markets de JLL, señala que estimamos que el volumen de inversión en inmobiliario terciario para final de año llegue a los 6.700 M€, muy similar al de 2016, y solo un 10% por debajo de 2017, un año excepcional gracias a operaciones de gran alcance como la de Alexander, valorada en 700 M€ o la centro comercial Madrid Xanadú por 530 M€.
La inversión directa en naves logísticas ha registrado importantes crecimientos en el 3T de 2018, con un volumen de 450 M€, incluyendo solares con proyecto, cuatro veces más que en el segundo trimestre y un 436% más que el mismo periodo del año anterior.
El volumen acumulado en estos nueve meses es de 872 M€, un 53% por encima del volumen total hasta la misma fecha de 2017. Según las estimaciones de JLL, la inversión en logística cerrará el año en 1.200 M€, gracias al gran apetito inversor.
"El mercado logístico está protagonizando el mercado de la inversión inmobiliaria en España. Los inversores ven el potencial de un mercado que lleva años creciendo, por falta de producto para invertir en otros segmentos, así como el nacimiento y consolidación de inversores especializados en industrial y logística ", señala Ortega.
Un aspecto diferenciador del segmento logístico, respecto al residencial y oficinas se encuentra en que frente a que la mayoría de activos de estos últimos se concentra mayoritariamente en Madrid y Barcelona; en el logístico mientras que en el 3T las inversiones han ido a Cataluña (34%), Madrid (32%), el resto ha ido también a otras comunidades como Valencia, donde entre los activos logísticos que GreenOak anunció en diferentes ciudades europeas.
Entre las operaciones más destacadas la venta en Barcelona el pasado septiembre de la plataforma logística de Mango en Lliça d'Amunt, valorada en 150 M€, que fue asesorada por JLL. El activo de 181.000 m2 propiedad desde 2016, tras la compra a Punto Fa, del grupo inversor belga VGP pasó a manos de la socimi británica Tritax Big Box, en lo que es la mayor inversión de un activo logístico único en el mercado español en los últimos cuatro años desde que Logicor compró a Gran Europa en Guadalajara unas instalaciones de 320.000 m2 por 133M€ y por encima de los 119M€ que pagó Blackstone el pasado julio por la cartera logística de la socimi Lar España por vender sus activos no estratégicos entre los que se encuentra los logísticos, para centrarse en los grandes centros comerciales.
Es el caso contrario a Merlin Properties, que continua ampliando su cartera de activos logísticos como puede verse en el recuadro.
Asimismo, P3 Logistic Parks, compañía especializada en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades en Europa ha firmado un acuerdo con Airbus, uno de los principales fabricantes en los sectores de la Aeronáutica, Espacial y servicios relacionados, para construir un nuevo centro logístico de 31.280m2 a medida en el parque de P3 en Illescas, Toledo. Los trabajos comenzarán a finales de 2018 y la entrega está planificada para el tercer trimestre de 2019.
De cualquier forma, como señalan desde JLL, " el comercio electrónico explica algunas de las mayores operaciones en el cómputo del año como la del séptimo centro de Decathlon en Getafe en el 1T de 2018 con 25.000 m2, o los de Inditex que separa sus almacenes para el online con 19 stocks rooms."
La socimi continua apostando por los activos logísticos donde ya cuenta con una Superficie Bruta Alquilable, SBA, superior a 2.000.000 m2.
Su actividad desde el pasado julio:
Estas adquisiciones representan una S.B.A. agregada de 138.103 m2, con un importe comprometido de inversión de 78,6 M€ que añaden unas rentas anuales estimadas a la cartera de activos por importe agregado de 6,0 M€.
A finales de septiembre, el inversor GreenOak anunció la compra de 22 activos logísticos en Francia y España con un total de 720.000 m2, dentro de su estrategia de realizar adquisiciones en nodos logísticos clave.
Las inversiones francesas constan de 20 almacenes y almacenamiento en frío en los principales nodos del corredor logístico norte-sur entre París, Lyon y Marsella, con inquilinos como Carrefour, Easydis o Dachser.
Las inversiones españolas constan de dos almacenes fríos cerca de Barcelona y Valencia, alquilados por completo a grandes empresas de Alimentación.
Con estas adquisiciones, GreenOak aumenta en 1,8 Mm2 hasta llegar a aproximadamente 2,2 Mm2 en la plataforma europea con bienes en Francia, Países Bajos, Italia y España. Se trata de instalaciones modernas, grandes (37.000 m2 de tamaño medio), ubicadas en nodos logísticos clave. John Carrafiell, cofundador de GreenOak, señala que las principales razones que impulsan la demanda arrendataria son fuertes ya que Europa continental se ha quedado atrás en comparación a EEUU o Inglaterra en la oferta de instalaciones logísticas con espacios de calidad en la ubicación adecuada.
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